L’OPCI : un véhicule d’investissement immobilier liquide, souple et dynamique

Sarah LUGAN
MRICS – Diplôme Supérieur du Notariat
NMW Avocats
Intervenant EFE à la formation « Maîtriser les spécificités d’un OPCI » 30 mai 2013 à Paris

Jean-Christophe BOUCHARD
MRICS – Diplôme d’Expertise Comptable
NMW Avocats
Intervenant EFE à la formation « Maîtriser les spécificités d’un OPCI » 30 mai 2013 à Paris
Définis par l’ordonnance du 13 octobre 2005, les Organismes de Placement Collectifs Immobiliers (OPCI) sont venus compléter le dispositif existant des placements du secteur de la « pierre papier » que sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC), dont ils offrent tous les avantages.

Les OPCI sont des véhicules d’investissement dans des immeubles, détenus directement ou indirectement, donnés en location ou construits exclusivement en vue de leur location, y compris en état futur d’achèvement.

Conformément au Code monétaire et financier, les OPCI prennent la forme soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), soit de fonds de placement immobilier (FPI). Ils sont ouverts à tout investisseur personne physique ou personne morale.

Les OPCI ont de nombreux atouts qui sont notamment : une liquidité facilitée, une gestion immobilière souple, une fiscalité adaptée et un investissement sécurisé.

Ces organismes présentent aussi des particularités qu’il est important de bien connaître quant à leurs cadres juridique et fiscal (1) et quant à leurs acteurs (2).

   1.       Cadre juridique et comptable

Aux particularités juridiques et fiscales (1.1), répondent des particularités comptables (1.2).

   1.1.  Particularités  juridiques et fiscales

Les associés auront le choix, en fonction de leur approche patrimoniale, entre deux types d’OPCI.

Les FPI constituent des copropriétés d’actifs immobiliers, d’actifs mobiliers et de liquidités. Les FPI n’ont pas la personnalité morale. En conséquence, ils ne sont pas assujettis à l’impôt sur les sociétés mais à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Les SPICAV constituent des sociétés anonymes ou des sociétés par actions simplifiées à capital variable. Leurs revenus et plus-values seront imposés selon la fiscalité des revenus mobiliers et plus-values d’actions. Elles bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de leurs bénéfices dès lors qu’elles satisfont à leurs obligations de distribution.

   1.2. Particularités comptables

Sous réserve de certains principes spécifiques, les OPCI appliquent les dispositions du plan comptable des OPCVM, notamment concernant les règles comptables (image fidèle, comparabilité, permanence des méthodes, égalité des porteurs), la définition des actifs et des passifs, les règles de comptabilisation des dépôts et instruments financiers autres que les actifs immobiliers spécifiques aux OPCI.

Parmi les particularités comptables, il faut notamment souligner que les plus et moins-values latentes sont inscrites en différence d’estimation dans le compte de capital car elles ne constituent pas des sommes distribuables.

   2.       Les acteurs

La société de gestion joue un rôle central (2.1), accompagnée de divers acteurs qui assurent la transparence de l’OPCI (2.2).

   2.1. Rôle de la société de gestion

La société de gestion est en charge de la gestion financière, administrative, comptable et immobilière de l’OPCI.

Elle doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et disposer d’un programme d’activité spécifique lui permettant de gérer les OPCI. Sous réserve d’examen des statuts par l’AMF et à condition que ses comptes fassent l’objet d’un contrôle légal, la forme de la société est libre.

Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, à condition que leurs activités ne soit pas source d’un éventuel conflit d’intérêts.

   2.2. Les autres acteurs

Parmi les autres acteurs figurent notamment l’évaluateur immobilier et le conseil de surveillance. Le premier a pour mission l’évaluation des actifs immobiliers de l’OPCI, quant au second, il établit au moins une fois par an un rapport rendant compte des éventuelles difficultés.

La transparence des OPCI est encore assurée par le dépositaire qui est un établissement de crédit ou entreprise d’investissement habilitée à la fourniture du service de conservation ou administration d’instruments financiers. Cet acteur a pour mission la conservation et le contrôle de l’inventaire des actifs non immobiliers de l’OPCI.

Enfin, un commissaire aux comptes doit certifier l’exactitude du document d’information périodique et les comptes annuels de l’OPCI.