La détermination de la valeur du terrain pour un immeuble

Contrat de location

Jean-Marc DISSOUBRAY
Gérant
DEVR
Intervenant EFE sur la formation « Évaluer les actifs immobiliers » du 1er décembre 2017 à Paris

La répartition de la valeur entre terrain et construction sert à déterminer la base amortissable à retenir avant ventilation de ce poste en application de la norme IAS 16. Deux arrêts du Conseil d’État en date du 15 février 2016 (Société LG Services n° 380400 et SARL Daves Place des Etats-Unis n° 367467) précisent les méthodes que doit retenir l’administration fiscale. Je ne reprends pas ici in extenso l’exposé des méthodes par le Conseil D’État, mais seulement  un résumé assorti de quelques commentaires.  Les arrêts dans leur intégralité sont consultables sur le site officiel du Conseil d’État.

  • Première méthode

C’est la méthode dite par comparaison (market approach)  qui consiste à déterminer la valeur du terrain à partir de transactions concernant des terrains nus, présentant des caractéristiques et une localisation comparables et ayant eu lieu à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan. Cette méthode n’est effectivement applicable que si des références comparables existent et sont disponibles en nombre suffisant. C’est le cas en secteur diffus et dans les zones d’aménagement, encore faut-il que la date à laquelle doit se faire la comparaison ne soit pas trop ancienne. Le chiffre à retenir sera en général le prix au m² constructible.

  • Deuxième méthode

Dans le cas où la première méthode n’est pas applicable, le Conseil D’État recommande d’évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien. On suppose, bien que cela ne soit pas explicite dans les arrêts du Conseil d’Etat, que la valeur du terrain se déduit par différence entre le prix d’acquisition et la valeur de la construction.

Cette méthode s’apparente à cette dite du compte à rebours ou bilan promoteur (Development appraisal ou Residual method). Dans le cas de construction neuve, cette méthode est simple à utiliser ; dans le cas d’une restructuration d’un immeuble ancien, il est très difficile d’évaluer le coût de reconstruction de celui-ci. En effet, le simple examen du montant des travaux réalisés, pour autant que l’information soit disponible, ne permet pas d’appréhender la valeur totale de la construction. Il est en effet très difficile de valoriser des existants dont la valeur est souvent liée à des éléments subjectifs d’appréciation tels que la qualité architecturale, la valeur historique ou la performance environnementale de l’immeuble. On s’apparente plus à la valeur d’usage qui se mesure par la capacité des utilisateurs à accepter des loyers élevés. Ne pas en tenir compte conduira souvent à une survalorisation du foncier.

  • Troisième méthode

Lorsqu’aucune des deux méthodes précédentes ne peut être appliquée, notamment pour les immeubles les plus anciens, l’administration peut s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l’immeuble à sa date d’entrée au bilan. Comme dans la méthode  par comparaison, la difficulté est de disposer d’un nombre de données significatif, portant sur des immeubles avec des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement, le tout à des dates proches de la date d’entrée au bilan du bien.

La ventilation entre terrain et construction est en général reprise dans les actes notariés. Elle figure également dans les bases immobilières de certains propriétaires. La qualité et la pertinence de l’analyse dépendra essentiellement de la possibilité d’accès à de larges bases de données.

Les experts peuvent également se référer à des grilles pré-établies et notamment une étude de l’AFREXIM de 2003, définissant en pourcentage la quote-part foncière à retenir, en fonction de la nature de l’immeuble, de sa situation, de son âge et de son prix de vente moyen. Des groupes de travail sont en cours pour faire évoluer cette méthode.

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